STUDIO LEGALE
SCAFETTA

Diritto di superficie e vendita degli immobili in edilizia convenzionata con vincolo Istat

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Diritto immobiliare

Da qualche anno stiamo affrontando numerose controversie derivanti dalla vendita a prezzo di mercato degli immobili sottoposti a vincolo ISTAT.

Tali vertenze hanno portato i nostri avvocati a gestire complesse trattative tra privati ma soprattutto a confrontarsi costantemente con l'Ente Roma Capitale, responsabile e primo interlocutore in materia.


vincolo edilizia popolare rogiti

Il Tempo intervista l'avvocato Scafetta sul diritto di superficie a Roma e la vendita degli immobili sottoposti a vincolo ISTAT.

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RomaToday intervista l'avvocato Scafetta sempre sull'argomento dell'affrancazione degli alloggi in edilizia convenzionata.

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Migliaia di cittadini romani sono tutt'ora in attesa che Roma Capitale provveda alla rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione gravante sugli edifici costruiti in edilizia agevolata, in diritto di superficie e/o in piena proprietà.

Sentenza Cassazione diritto di superficie 2015

Il 17 settembre 2015, con la sentenza n.18135, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha ribadito il contenuto della L.106/2011 integrante l’art 31 della L. 448/1998 con il comma 49 bis.

Tale sentenza ha sottolineato l’obbligatorietà della procedura di “affrancazione” ovvero la rimozione del “vincolo del prezzo massimo di cessione” per poter vendere a prezzo di libero di mercato gli alloggi costruiti in edilizia agevolata.

In questo modo è stato chiarito una volta per tutte il dubbio che quanto previsto dalle norme nazionali di cui sopra debba trovare applicazione anche nel territorio di Roma Capitale.

Alloggi in edilizia convenzionata

Per anni il Comune di Roma non ha preso in considerazione la normativa nazionale appellandosi ad una interpretazione a suo giudizio “ondivaga” della normativa.

Si è pertanto consentito che gli alloggi costruiti in regime di edilizia convenzionata fossero venduti o locati, non a prezzo ISTAT, così come previsto dalle Legge, ma a prezzo di libero mercato.

In tal modo si è ritenuto che il vincolo della vendita a prezzo imposto, previsto nelle convenzioni stipulate con il Comune, decadesse in modo automatico trascorsi 5 anni dall’assegnazione dell'immobile al primo proprietario.

La Sentenza della Cassazione se da un lato ha il merito di aver fatto definitivamente chiarezza sulla normativa, dall’altro nell’impossibilità di normare in modo transitorio le situazioni concretatisi ex ante, ha lasciato prive di tutela migliaia di persone.

Vendita a prezzo di mercato degli immobili sottoposti a vincolo ISTAT

Nel corso degli anni, sono state migliaia le vendite di immobili sottoposti a vincolo ISTAT a prezzo di libero mercato.

Roma Capitale aveva infatti instaurato una prassi che ha causato la problematica in questione.

Chiunque si rivolgeva al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica per chiedere chiarimenti in merito alla vendita degli immobili in diritto di superficie e/o proprietà costruiti in Edilizia Agevolata, otteneva sempre risposta positiva.

Tale risposta era costituita da specifici “nulla osta alla vendita a prezzo di libero mercato” o dall’esibizione di una circolare del Comune indirizzata al Consiglio Notarile di Roma datata 2013.

Tale circolare sottolineava come non fosse necessaria la continua richiesta da parte dei notai del consenso del Comune per rogitare immobili in edilizia agevolata a prezzo di libero mercato, dato che i vincoli della vendita relativi al prezzo imposto non trovavano applicazione sul territorio di Roma Capitale.

Ultimi a livello temporale a pagare il prezzo della condotta del Comune di Roma, sono stati coloro che avevano messo in vendita i propri immobili e conseguentemente stipulato preliminari di compravendita nel corso del 2015.

Tali venditori si sono trovati a pochi giorni dal rogito impossibilitati a procedere con l’atto definitivo a causa delle sentenza di Cassazione.

Uniche soluzioni erano dunque vendere a prezzo Istat o procrastinare il tutto nell’attesa che il Comune si conformasse a quanto stabilito dalle Sezioni Unite e permettesse di pagare l’obolo necessario per svincolare l’immobile dall’obbligo di vendere a prezzo Istat ovvero consentisse di “Affrancare”.

Roma Capitale ha operato in modo difforme da norme imperative per quattro anni. Inoltre dopo l’emanazione della sentenza 18135 ha impiegato tre mesi per una prima delibera in materia di affrancazione, la n.33 del 2015.

Tuttavia tale delibera non poteva essere ritenuta esecutiva in quanto vi era la necessità di determinare i cosiddetti “valori venali” dei singoli Piani di Zona, al fine di rendere applicabile l’algoritmo di calcolo già previsto dalla normativa nazionale.

Affrancazione dei prezzi massimi di cessione

Solo dopo altri cinque mesi il Comune ha emanato la delibera n. 40/2016 contenente i valori di cui sopra.

I questo modo si è reso finalmente attuabile da parte dei cittadini l’esercizio del proprio diritto di riscattare tale vincolo mediante la corresponsione dell’importo previsto dalla Legge.

ll 26 Maggio, sul sito istituzionale del comune sulla pagina dedicata al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica è stata pubblicata una sezione relativa alla procedura di Affrancazione contenente la modulistica integrativa per le istanze già presentate e la modulistica completa per le istanze ancora da presentare.

Eppure neanche dopo questo primo passo gli uffici competenti hanno proceduto alla lavorazione delle pratiche nei tempi previsti per legge.

È solo nell’Agosto 2016 che Roma Capitale emana una delibera di Giunta in cui vengono organizzati i flussi di lavoro necessari per evadere le ormai migliaia di richieste di Affrancazione arrivate al protocollo del Dipartimento, e solo a Novembre ha cominciato a stipulare le prime Convenzioni di Affrancazione dal prezzo imposto.

Purtroppo però per molte persone è troppo tardi e tantissime famiglie oneste stanno pagando a caro prezzo l’essersi legittimamente affidate a Roma Capitale ovvero all’ente che per Legge avrebbe dovuto vigilare sugli immobili costruiti sulla base di Convenzioni da essa stesse scritte e stipulate, e oggi vedono arrivare lettere da parte di Studi Legali in cui viene loro richiesta la restituzione della quota eccedente il Prezzo Istat.

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