STUDIO LEGALE
SCAFETTA

Prezzi massimi di cessione, meglio un accordo o una causa?

prezzi massimi di cessione, accordo o tribunale
di Michela Scafetta

Cosa deve fare un venditore di fronte ad una richiesta di risarcimento danni per indebito arricchimento?

Resistere in giudizio o trovare un accordo? Il mio consiglio è trovare un accordo. Sempre.

In questa pagina spiegherò i motivi della mia linea d’azione (e anche perché alcuni professionisti e associazioni consigliano il contrario).

La mia esperienza in materia di affrancazione

Da anni mi occupo di affrancazione degli immobili romani costruiti in edilizia convenzionata.

Nello specifico la mia attività riguarda prevalentemente la difesa dei venditori, che in questa vicenda rappresentano la parte debole.

Per i venditori che sono stati anche compratori e per altri clienti in particolari situazioni, ho tutelato anche gli interessi in qualità di parte acquirente (sempre ed esclusivamente fuori dal tribunale e da qualsiasi atto di sciacallaggio) e, pertanto, ritengo di avere una visione completa della questione.

Di seguito alcune mie interviste sul tema dell'affrancazione:

Il Tempo

Il Fatto Quotidiano

RomaToday

L’attuale giurisprudenza

Contrariamente a quanto in molti affermano, l’orientamento del tribunale di Roma è tutt’altro che definito.

Esistono provvedimenti recenti che contrastano con l’orientamento degli anni precedenti ma questo non basta a risolvere l’estrema incertezza dell’esito di una causa, anche perché i suddetti provvedimenti sono stati ulteriormente stravolti dagli stessi autori.

Analizzando tutti gli atti che giorno dopo giorno mi vengono notificati dal tribunale di Roma, confermo che resta forte il rischio di condanna per i venditori.

Al momento non c'è alcuna certezza sull'incostituzionalità del diritto vantato dagli acquirenti o di possibili sanatorie tuttavia esistono alcune associazioni di categoria che stanno speculando su questa credenza.

L’ordinanza del giudice Perinelli

E veniamo alla famosa ordinanza che ha creato false speranze in molti venditori (talvolta alimentate da professionisti poco informati o poco onesti).

La situazione già estremamente complicata venutasi a creare con Sentenza della Cassazione a Sezione Unite n. 18135, si è aggravata nel mese di Aprile 2018 con un'ordinanza emessa dalla Sezione Decima del Tribunale Ordinario di Roma, a firma del giudice Perinelli.

Questo provvedimento (provvisorio e oggi anche impugnato in sede di appello) ha contribuito a creare ulteriore confusione in migliaia di persone, convinte di essere garantite sia dal Comune di Roma che dal Notaio.

Tutte le precedenti Ordinanze emesse dalla medesima Sezione del Tribunale di Roma, avevano visto i venditori citati in giudizio dai propri acquirenti, essere condannati a restituire "tutto l'indebito versato" cioè a restituire integralmente la differenza tra prezzo massimo di cessione e prezzo di libero mercato.

L'Ordinanza nominata “Perinelli” dal giudice che l’ha emessa, a differenza di quanto avvenuto dal 2015, operando peraltro un distinguo tra le vendite avvenute prima e dopo il 2011, ha condannato il venditore al solo pagamento delle spese necessarie ad Affrancare l'immobile, ivi incluse quelle notarili necessarie a stipulare la Convenzione Integrativa con Roma Capitale e al risarcimento delle spese legali sostenute.

Appena uscita, quest’ordinanza ha dato un barlume di speranza a tutte quelle persone che, avendo venduto il loro immobile a prezzo di libero mercato in buona fede, si erano viste crollare il mondo addosso una volta ricevuta la raccomandata dell'avvocato dell'acquirente.

Purtroppo sono già uscite numerose ordinanze successive a quelle del giudice Perinelli, peraltro anche a firma dello stesso Giudice, che stravolgono nuovamente tutto (o meglio riportano tutto al punto precedente della famosa Ordinanza favorevole del mese di aprile).

Proprio il mio studio legale, si è visto comunicare un’ordinanza a firma dello stesso giudice che ha nominato un consulente tecnico d’ufficio per quantificare il prezzo massimo di cessione al fine di quantificare correttamente l'indebito versato.

Tale quantificazione sarebbe assolutamente superflua qualora il giudice fosse orientato alla condanna al pagamento delle sole spese di Affrancazione.

Un’altra ordinanza di giugno vede il giudice addirittura disporre il totale annullamento dell'atto di compravendita perché l'immobile all'epoca del rogito non era commerciabile per legge.

Perché alcuni professionisti consigliano di andare in causa

Non c’è bisogno di molte parole per spiegare i motivi che spingono un professionista a dare simili consigli.

È in ogni caso opportuno ricordare quanto segue:

Ci sarebbero tanti altri buoni motivi per andare in causa ma nessuno di essi avvantaggia il cliente che rimane, sempre, l’unico a rischiare la pelle.

Perché io consiglio di trovare un accordo

Perché sono una persona onesta.

Perché le probabilità di sconfitta sono superiori a quelle di vittoria.

Perché alla fine è sempre il cliente a rischiare.

Perché tengo alla reputazione più che al guadagno.

Perché ho già concluso moltissime transazioni con successo.

Perché non ho bisogno di arricchirmi sulla pelle della gente.

Per tanti altri buoni motivi, tutti a vantaggio del cliente.

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