Responsabilità dei tecnici e tutela del committente: quando il progetto illegittimo diventa inadempimento contrattuale

Con la sentenza n. 1052/2026, pubblicata il 22 gennaio 2026, l’XI Sezione Civile del Tribunale Ordinario di Roma ha reso una decisione di grande rilievo in materia di responsabilità professionale di architetti e ingegneri, chiarendo in modo netto quali siano i doveri del tecnico incaricato nella progettazione e direzione dei lavori e le conseguenze dell’inosservanza di tali obblighi.

Il caso

La vicenda trae origine da un contratto d’opera professionale avente ad oggetto la progettazione e realizzazione di interventi edilizi su un immobile situato in area sottoposta a vincoli urbanistici e paesaggistici.

I committenti, a seguito di una lunga e complessa sequenza di pratiche amministrative (DIA, SCIA, integrazioni, sospensioni, sequestri e infine ordine di demolizione), hanno convenuto in giudizio i professionisti incaricati, deducendo gravi errori, negligenze e imperizie nello svolgimento dell’attività tecnica.

Il principio affermato dal Tribunale

Il Tribunale di Roma ha ribadito un principio fondamentale: l’attività del progettista e del direttore dei lavori non si esaurisce nella mera redazione di elaborati tecnici, ma implica l’obbligo di verificare preliminarmente la legittimità urbanistica dell’immobile e la conformità dell’intervento progettato alla normativa vigente.

In particolare, la sentenza afferma che:

• il professionista è tenuto a individuare correttamente la destinazione urbanistica dell’area;
• deve verificare l’esistenza di precedenti condoni, dinieghi o abusi edilizi;
• non può proporre né dirigere interventi incompatibili con gli strumenti urbanistici, nemmeno se il committente è consapevole delle criticità pregresse;
• l’errata individuazione del titolo edilizio e la prosecuzione dei lavori in assenza di presupposti legittimanti costituiscono inadempimento contrattuale grave.

La responsabilità del professionista, chiarisce il Tribunale, non viene meno per il solo fatto che l’obbligazione sia di mezzi e non di risultato: la diligenza richiesta è quella qualificata ex art. 1176, comma 2, c.c., propria del professionista esperto.

Le conseguenze giuridiche

Sulla base delle risultanze della CTU e dell’istruttoria, il Tribunale ha:

• dichiarato la risoluzione dei contratti d’opera professionale;
• accertato l’inadempimento di entrambi i tecnici, seppur in fasi diverse dell’intervento;
• condannato i professionisti al risarcimento dei danni patrimoniali subiti dai committenti, con una ripartizione delle responsabilità proporzionata alle rispettive condotte;
• escluso la copertura assicurativa invocata, ritenendo inoperante la polizza rispetto ai fatti di causa.

Pur riconoscendo un concorso colposo dei committenti, il Tribunale ha comunque confermato la centralità del ruolo del professionista quale garante della legalità dell’intervento edilizio. Perché questa sentenza è importante Questa decisione rappresenta un monito chiaro per i professionisti tecnici e, al contempo, una tutela concreta per i committenti: la progettazione edilizia non può prescindere da un rigoroso controllo della legittimità urbanistica e paesaggistica, pena la responsabilità contrattuale e risarcitoria.

In un settore spesso caratterizzato da prassi disinvolte e da una sottovalutazione dei vincoli, il Tribunale di Roma riafferma un principio di civiltà giuridica: prima del progetto, viene la legge.