STUDIO LEGALE
SCAFETTA

Comunione e condominio – parti comuni ed esclusione del diritto d’uso esclusivo del singolo condomino

comunione e condominio – parti comuni ed esclusione del diritto d’uso esclusivo
di Alessia Amati

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020 hanno sancito il seguente principio di diritto: “I condomini non possono costituire un diritto reale ad uso esclusivo, perpetuo e trasmissibile a carico di una parte comune dell’edificio condominiale e a favore di un condomino, ostandovi i principi del numero clausus e della tipicità dei diritti reali”.

È stato disposto, infatti, che la pattuizione avente ad oggetto la creazione del cd. diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere sul diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel codice civile, del cd. numero chiuso dei diritti reali e della tipicità degli stessi.

Non è, invero, configurabile la costituzione di diritti reali al di fuori dei casi tassativamente previsti dalla legge.

Non si può demandare alla autonomia privata la materia dei diritti reali; questi devono essere mantenuti entro schemi inderogabili, fissati da esigenze di ordine pubblico.

Resta, ovviamente, nella discrezionalità del Legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure tipiche che arricchiscano i tipi reali normativi previsti all’interno del codice civile.

Con la sentenza n. 8434 del 30 aprile 2020, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno statuito il seguente principio di diritto: “Il contratto avente ad oggetto la concessione totale o parziale, a titolo oneroso, del godimento del lastrico solare di un fabbricato allo scopo di consentire al concessionario l’installazione di un ripetitore di segnale, va ricondotto (in mancanza di specifiche indicazioni nel senso della costituzione di un diritto di superficie) allo schema del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori; concessione soggetta, oltre che ai patti negoziali, alle norme generali sui contratti nonché, per quanto non previsto dal titolo, alle norme sul contratto tipico di locazione”.

La giurisprudenza di legittimità ritiene che lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti della accessione.

Con tale contratto il proprietario dell’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e di disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto.

Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel Titolo II del Libro IV del Codice Civile nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 e 2643 n. 8 c.c.

Il contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale stipulato da un condomino per consentire ad altri la installazione di un ripetitore o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni.

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